房产经纪人必知的11大带看技巧

带看流程

1、留下客户多个联系方式

带看前要多留客户电话。如果你留了客户手机，最好再留客户的固定电话，或者是夫妻一起来的话，最好留两个人的手机。一是避免重客，二是他们的手机可能没电，客户到了以后找不到你，找别的经纪去了。

还有一个原因是不要因为一些意外的原因（客户手机丢了）而失去这个客户。因为有可能客户还的价格业主同意了，而你却打不通这个唯一的电话了。如果是一个5000万的单子，那么你可能会跳楼。做经纪的有这么一句话"不专业的经纪不幸运！"

2、不要约在这几个地点和客户碰面

约看的时候要注意不要约在：同行公司的门口、楼盘物业的门口、小区的门口。假如没有办法必须要和客户在这些地方碰头，一定一定要提前到达！否则客户有被抢走的危险。

3、打好预防针，防止业主客户当场议价

约看前要避免业主客户当场议价，当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。中介的话术技巧是跟客户讲：业主很精明，客户如果很有诚意的话就会咬死价格或者涨价。看房的时候不要待太久，也不要多说。说房子好业主不讲价，说房子不好业主不开心，看清楚了就走。跟业主讲：客户很精明，杀价很厉害的，尽量配合我们报价，不要轻易还价。预防针打好了以后，一般来说不会发生当场议价的情况。

4、提前到达约看地点，你需要做以下事情

首先要做两件事情。第一，要打电话告诉业主你已经到了。第二，要打电话告诉客户你已经到了。不要让业主认为你是和客户一起来的，一起迟到的，不要让客户认为你才刚到。

和物业的保安搞好关系，打好招呼，以免客户来了以后在门口和保安发生争执。客户会想买了这里的房子，如果他的朋友来看他，也会受到相同的待遇，会很没面子，物业管理的好坏对于高档客户来说是至关重要的。

观察一下周围的情况，如停车位等，因为客户如果开车来的话最好能方便的停车。如果让客户的车停在马路边上，客户会没有心思看房的，担心被拖车拖走或者被抄报。

如果临时再找车位会耽误看房时间。如果停车没停好被擦到了车身，客户会心疼，可能嘴上说着不要紧，心里想着赶快看好房去修车。不要让这些事情干扰客户和干扰我们的工作。如果下雨了客户开车过来要打伞过去接。

5、安排好带看路线，以门店为中心由远及近

在带看前安排好路线，按照从门店地址角度出发由远及近的顺序安排比较合理。这样最后带看的房子距离门店最近，我们带看完发现客户很有兴趣就可以和客户说：我们公司就在附近，到我们那去坐坐吧，喝杯茶，我来把房子的详细情况和您说说，也许整个交易流程您还不是特别了解，我给您策划个好的方案......

6、初次见面，尽量拿到客户名片

见到客户的第一面时应立即递上自己的名片（双手，名片上的字朝向客户）。然后立即问客户要名片（从商务礼仪上来说，客户是应该换一张他的名片给你的，而这也是最自然的要到客户名片的方法）。

为何需要尽量拿到客户的名片？因为上面有客户详尽的联系方式、地址和他的社会背景，这些都有利于你进行客户分析。客户给你名片可以表达他的诚意，一般给名片的客户是不会跳佣的。而且如果客户跳单或跳佣，这个对于追究客户法律责任是非常有利的。

7、不要在电梯口或者人多的地方讨论房子

带看的时候不要在电梯口、电梯里及人多的地方谈论要看的房子的详细情况。因为可能旁边有同行，也可能被开电梯的阿姨、保安听到送人情。当然我们也可以买包烟给保安，让他告诉我们有哪些房子在卖。

8、带看中，必须要格外注意的事项

进房后首先说：XX先生，对不起！打扰了！来看您的房子，哦，需要换鞋么?一般对于装修房，都是需要换鞋的。即使地面不干净，也要询问业主是否要换鞋，如果客户进去了再让他出来换鞋是很尴尬的，很多客户是不会意识到这点的，要求我们来协调。

带看的时候不要在房子里和客户过多的评论房子的优缺点，这很不礼貌，也很不专业。就像我们和客户说的一样，说房子不好业主不开心，说房子好业主不讲价。

选择正确的看房时间，尽可能的避免暴露房源的缺点。最好约在白天。我们要相信，让阳光洒在客户身上的感觉是最好的，如果景观不好那就晚上带看。如果估计客户有意向，应该默计屋内的固定设施（空调、家具等），不要回到公司后再来确认。

客户如果看房时主要看卧室、客厅的话，客户不是一个很挑剔的人。如果主要看厨房和洗手间的话客户是很挑剔的。不要让客户在阳台上停留过久，也不要和客户在阳台上谈论事情，因为同行有可能正在楼下开发房源。

9、向客户展示你的专业素养

准备好一些辅助设备，像卷尺、指南针等，准确掌握房子的基本信息，如层高、具体朝向等。向客户介绍房子的情况时，还要向客户介绍周边的环境情况，例如：靠近什么商圈、地铁交通、大型的公共设施等，客户往往对这些是比较看中的。

了解带看小区目前在售的房源情况，之前一段时期内出售的均价是多少，以后该小区的升值情况，把信息汇总并且向客户做出合理分析。包括同样房型的其他小区在售房源，类似价格的房源情况，小区的一些基本情况，例如：物业公司、开发商、物业管理费、会所情况等，客户随时会提问，只有全面掌握信息，带看起来才能游刃有余。

10、带看完毕，及时向业主反馈情况

带看完毕一定记住要和业主联系，即使客户无意向也要打电话，因为这是一个很好的了解业主心态的机会，而且可以体现自己的专业素养，要告诉业主你是XX地产的XX，为业主的维护、今后的议价打好基础。专业的经纪人不会忘记一点一滴的积累自己的资源，并不是在意一招一式的攻防成果，而是积沙成丘、汇河成海，终成大器的。

11、最后注意，不要盲目逼单

不要盲目逼定，中介流程中没有带看完就要逼定这一说，有时候带看后立刻逼单会失去客户的信任。涨势楼盘的时候是"逼客户做决定"，在跌势楼盘的时候，要学会"帮助客户做决定"。用配盘、用状况、用基于扎实的基本功专业分析，和客户一起（要听客户说什么）帮助客户做决定。

获得独家委托

识别哪些房源适合做独家委托——

1/价格合理，需求旺盛

房主售房目的明确，房主配合看房方便。

2/价格虽高但需求旺盛

房主售房目的明确，房主配合看房方便。

3/价格便宜，户型好

楼层好，区位一般的。

4/价格虽高些，但户型好

楼层好，年代较新，如果年代老，区位好，楼层及房型好也是签独家委托的对象。

5/价格合理，业主售房目的明确

业主配合，看房方便，房产位置离公司不是太远。

发掘到独家房源后，获得独家委托的技巧——

1/获取业主信任

获得独家委托需要同业主建立牢固的关系，通过对自我优势、单店优势、体系优势等的展示来获得业主的信托。

技巧

锁定你要谈的独家业主，给电话留下好印象，让对方记住你；

打完电话发一条短信：您好，我叫XXX是XX地产XX的置业专家，很高兴为您服务！

2/收集信息，建立友善关系

在与业主建立初步信任的基础上，通过专业化的电话接听、客户面谈和房产勘察，收集与业主和房产相关的信息，甄别出可做独家委托的房源，并与业主建立友善的关系。

需要收集有关方面信息

房产：房产本身特点、融资状况、其他开支、物品清单。

业主：出售动机（急于变现、搬迁、以旧换新、子女教育等）、期望、性格、以往的经验、对中介行业的看法及交易流程，这些可使你清楚了解业主的需求，也有利于与业主建立友善的关系。

技巧

约业主看房子，最好是带客去看，就算是没客户也要自己去看（现场谈独家），珍惜和业主的见面机会，让对方更加认可和信任你！

看完楼后一定要有"交待"，就算客户没看中房源，你也要帮客户还一个超低价来试探业主的底价，当业主有很强烈反感情绪时一定要站在业主这一边，博取业主的好感。

3/房产评估

通过你的市场情况研究工作向业主描述当前的市场状况，帮助业主确定一个有竞争力的价格，并且让业主了解你的营销策略。

房产的价格是由市场决定，不是房产经纪人确定的！如果你认定是好盘，一定要坚持！一般不是一个电话或一个照面就可以签的（当然完全也可以做的到！）

4/从业主角度分析独家委托的好处

省时、省力

多家公司代理无效客源多，每个客户看房时都要去就浪费了很多时间和精力。公司会起信用担保作用，成交后会为您代办一切手续，为您节省时间和精力。

安全、放心

独家代理少了许多中间环节，房主只与一个人联系增加了安全性，也更放心。

利益保障

多家代理时，中介公司为了争取成交往往会首先牺牲您的利益，独家委托，代理方会给您一份平时的实际成交价格，并维护您的利益。

快速的成交

经纪人会全心全意为您服务，独家委托的房产优先打精品广告，并由代理方代为广泛推销，增加成交几率。

客户筛选

独家委托的房产，代理方在带看前会为业主进行客户筛选，筛选后的意向客户方进行带看。

便于操作

如果房产在很多家都登记出售，若代理方引导不好，会给客户造成一种感觉"是不是该房产有什么样的问题，要不怎么这么着急卖，登了这么多家？"

情景会话

范例一

物业顾问：吴先生，请问您希望在卖房时，尽量卖高一点价格吗？（提出利益）

顾客：当然啦。（顾客表示认同）

物业顾问：其实，房子干净卫生，有个好卖相，价格自然可以卖高点，如果您在我们这里签独家委托，我们大家可以帮您免费打扫卫生，让房子卖个好价钱，一旦房子脏了，我们就立即派人打扫，您看如何？（通过打扫卫生来帮业主卖高价钱）

顾客：那好吧，就先签一个月的吧。（顾客接受物业顾问的要求）

范例二

物业顾问：郑先生，请问您希望尽快卖出这套房子吗？（提出利益）

顾客：当然啦！（顾客表示认同）

物业顾问：其实，房子能不能快点卖出去，关键是能不能有尽量多的客人来看楼，最好是在同一时间能有较多的客人一起上去看楼，制造受欢迎场面，说不定，哪个顾客一着急就买了，您说是吧？（物业顾问开始引导顾客朝人多看楼的场面思考）

顾客：对，这叫羊群效应。（顾客表示认同）

物业顾问：郑先生，如果您在我们这里签独家委托，我们大家可以免费在报纸及其他媒体上做广告，快速吸引大批客户来看楼，而且，对于独家委托的房源，我们会加强广告力度，并且尽量安排这些顾客同一时间上来看楼，如果这样，我相信要不了多久，您的房子就会卖出去，您看如何？（提出独家代理建议，并用我相信要不了多久，您的房子就会卖出去，给顾客信心。）

顾客：那你给我讲讲独家委托的细节吧。

范例三

物业顾问：王先生，如果晚上有很多人打电话咨询您的话，方便吗？（提出痛苦）

顾客：那不行，请你们最好还是不要打那些无谓的电话（顾客提出担心）

物业顾问：好的，我们一定会尽量少打电话打扰您，不过，别的中介我就不敢担保阿。（让顾客对你放心，但提出新问题，其他中介说不定会打电话打扰他。）

（顾客沉默）

物业顾问：王先生，您看这样好吗？您在我们这里签独家委托，我们将派专人来管理这个盘源，这样您就省去很多不必要的打扰，特别是有些中介，三更半夜打电话骚扰业主。（提出独家代理建议，用三更半夜还打电话来加剧顾客的忧虑，帮顾客做决定）

顾客：那好吧，你给我详细讲讲。

“带看”是经纪人征服客户的重要时机，是决定销售成功与否的关键环节！从整个带看流程来说，一些细节经纪人绝对不能忽视，稍不留神，客户可能就是别人的了，希望本篇的学习对你有帮助，请给优秀的自己点赞！