物业管理者的盗梦空间

文/彦羽

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有人说，《北京市物业办理办法》系列配套方针的出台，标志着物业办理由“企业时代”向“业主时代”的改动——我赞同这样的观念，但更或许的状况是：“业主时代”在2002维权的时代就早已降临，到了现在这个阶段，则应当归于业主时代的演进，是业主由“反物业办理”的时代转入“物业办理”的时代，是“维权”的时代转入“主权”的时代。

物业公司的办理和服务活动，本质上是与业主之间的一种合同债务联系，但根据产业权或物权均为对世权，在单个业主和业主大会之间到达契约曾经，物业公司不能也无法凌驾于业主之上去建议业主的相关职责。故而在准则安排上，确定业主大会才有收费的权力是物业办理最具有决定性含义的内容，正由于业主或相关的当事人缴费之后，方可以建议物业办理的全部权力职责联系。

前期物业办理归于售后服务，办理者是开发商，服务者是物业公司；建立业委会后，办理者是业主大会，服务者是物业公司。这或许是《北京市物业办理办法》的立意根底之一。由于社区的业主大会好像国家中的公民，税收是国家的权力，仅仅是公民托付政府，业主托付业委会相同，一起咱们也知道，公民是国家兴亡的最终承当者，也正如业主是社区发展成功与否的效果承当者相同。

在这样一个时间段，物业办理机构是为了业主需求而发生和建立起来的，然后承受他们的监督、遵守他们的挑选。但现实却是，“保姆型物业办理”被开发商作为夸姣的奉送，从前的业主团体需求省钱，这或许更简略得到满意；可是后来的业主们却不需求这些，他们需求的，是权力。正由于十年来开发商们不懈地致力于通过收编物业办理、压低物业费到达对业主某种程度上的“操控”，使物业办理的实战显得很不实在，“恍然若梦！”，许多权力本来应由业主所保存，可是现在却遭遇着遮盖、诈骗和掠夺，在摧残物业办理于梦境的一起，也总算使政府和业主丧失了耐性，再把物业办理宣扬具有多大的附加值现已没有多少含义了，由于这其实是开发商的本职工作。一直以来，开发商在天秤的一端继续不断的添加砝码的效果，便是另一端的巨石在向他汹涌地翻滚而来——用希特勒的话说——他总算得到了他所需求的战役！

顺便指出的是，在业主与开发商博弈的进程中，将物业收费后置自身好像没有本质上的打破，在国家《物业办理条例》出台前许多年，山东省青岛市便是这么做着，但也没有给岛城的业主们带来多少福音，羊毛出在羊身上，房价嚣狂若此，让业主在哪个阶段来缴物业费并不代表真实省钱或许优惠，何况开发商的堆集使他们具有充沛的弹药，现在一会儿“正名定分”反而添加了话语权，使“腰杆子”又粗了一截，前期物业办理有了更大的“操作空间”。故而，要使《北京市物业办理办法》的精力落到实处，还需求其它的三大法宝：“物业评价”、“交代查验”和“公共决议计划渠道”，这其间的因果好坏，“公共决议计划渠道”意味着社区的“办理渠道”将用一种直接有用的手法规划和组成，在业主的产权认识启蒙到位的状况下，这将是物业办理职业最大的打破性效果之一，究竟它将有用地下降业主们团体决议计划的本钱。

但一起，转换到单个业主的维度，一般来说，享用物业办理服务是一种权力，交费则是职责。即在这个个别傍边的权力职责联系，在于通过物业办理服务得到其必定需求的满意和产业安全的保证，这种交费职责绝不是法定的，而是由合同所约好的。当这个业主没有签定公共契约时，意味着他和社区中其他居民处于战役状态——他不必承当任何职责，当然其权力也或许得不到维护——这是物业办理缴费与国家税收的不同之处。对单个业主来说，他有权挑选承受或不承受办理，相同，他也有权挑选参加或不参加决议计划，这一块北京市的方针没有清晰阐明这时的业主应当扮演什么人物，故而在另一个层面上，办理自身对其既不是权力，也不是职责，虽然他（单个业主）可当作好心的第三人或许被侵权的主体就参加办理，可是假如要求他对自己不期望决议计划的工作进行决议计划，这自身是一个政治上的战略行为或许说强人所难，也很或许形成直接的利益损伤。所以，就办理渠道而言，它（公共决议计划渠道）并非毫无瑕疵。

故而，从许多视点来看，物业办理依然有必要在“先天”被规划出来，假若整个购房的进程是一场梦，那么物业办理者实际上的意思便是“盗梦者”或“规划师”，他的使命并不是简略地为开发商或许为业主大会服务的进程，而是包含着更深广的内容，已然单个业主现已过缴费透支了权力，而他仍有必要承当承受办理的职责，对业主来说物业办理的本质是系列职责的凝聚。

在影片《盗梦空间》傍边，“多层梦境”足以带给人思辩上的高兴，意念的种子一旦生根发芽，会在方方面面辅导和改动人的行为，物业办理有必要在“巴结者”和“朋友”的身份之间作出挑选，假如咱们想做一个巴结者，现在这个职业现已做得够多、乃至弄巧成拙了；可是想成为真实的朋友，全部或许还没有开端，多年以来，通过有意无意的忽视，社区的蛋糕有种越来越小的取向，而“服务渠道”趋于四分五裂，假如想改动全部，或许咱们将在未来植入这样一种意念：物业办理费对业主而言，或许就正是权力自身而决非职责。

本文不代表渠道观念